契約不適合責任とは（実務での注意点）

不動産の売買契約書へ盛り込む重要な項目のひとつに「契約不適合責任」があります。

契約不適合責任についておおまかに申しますと、売買した不動産に、契約で想定していない不具合などがあれば、原則は売主がその責任を負うといったものです。

詳しくはこちら→契約不適合責任とは　（概要）

私の感覚ではありますが、契約不適合責任は、不動産売買のトラブルの中でもっともよくおこるものという印象です。

案件によっては大きなトラブルにもなることがあるものですので、わたしども不動産のプロとしては、民法をよく理解して売買条件をさだめていく必要があるものと考えております。

実務で注意すべきことをあげていきたいと思います。

・民法にかかれていることよりも、売買契約書の条項や特約が優先される

民法の契約不適合責任の条項は任意規定とされており、民法の条文よりも売買契約書などで当事者が決めたことのほうが優先されます。

つまり売買契約書の内容が非常に重要ということです。

民法は売主側が契約不適合責任を取る形が原則ですが、売買契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」」旨の特約があれば、買主が不具合をみつけても、売主に請求できない形（買主責任）になります。

不動産の商慣習では、契約不適合責任は売主責任とし、一定期間経過後は買主責任とする売買契約書が一般的です。

ただし特殊な事情がある場合は、買主責任とする契約もあります。

（建物の残存価値が無い場合、売主が破産するため責任を負いようがない場合など）

また、いつまで売主が責任を負うかということについても特約で定められます。

詳しくはこちら→契約不適合責任とは（売主の責任期間）

・告知されたものは契約不適合責任の対象ではなくなります

売主様が不具合をご存じで、それを告知いただいて、買主様がご理解の上で購入いただいたものは契約不適合責任の問題ではならなくなります。（売主様も買主様も不具合を知らずにけいやくしたものが契約不適合責任です）

わたしども不動産業者のできることとしては、売買後のトラブルを極力無くすため、売買契約取り交わしの際に「告知書」を作成させていただいたり、売買契約書の特約に不具合を記載したりし、しっかりと買主様へお伝えをするようにします。

極めて稀ですが、売主様が不具合を知っていて言わなかったケースがありますが、大きなトラブルになりやすいため、正直に告知をお願い致します。

グッド不動産売買では、不動産売買でのトラブルができる限りおきないよう細心の注意を払います。同時に行政書士事務所としての知識を取り入れた売買契約手続きをさせていただいております。

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