売主が行う登記
売買の所有権移転登記（名義変更）は買主負担ですが、売主負担になる登記もいろいろあります。
不動産売買で一番主だった登記は、所有権移転（名義移転）登記です。
これはほぼ全ての売買で、ほぼ間違いなく買主負担行われます。
ただ、ものによっては売主負担として登記手続きが必要になることがあり、今回はそのご説明です。
不動産売買で、売主負担の登記手続きが必要になるのは、このような時です。
まずは司法書士の分野から。
・相続があった（相続による所有権移転登記）
相続権がある方でも、登記を経ないと不動産売却は原則できません。
誰が相続するか決まっている時はそれほど大変な手続きではありませんが、どのように分けるか決めるところから必要になることもありますので、相続登記がお済みでないかたは、少し早めにご相談をいただけると助かります。
相続発生から3年以内に売却すると特例を受けられることもあります。
詳しくはこちら→不動産売却の税金（相続した空き家売却の3000万円控除・概略）
・住所移転があった（表示変更登記）
不動産購入時の住所と、現住所が違う時に必要な手続きです。
普通は住民票で確認しながら行いますので、それほど複雑な手続きではないです。
すこし手間がかかるケースとしては、
何回も住所を変わっている（その場合戸籍の附票などで確認をとります。本籍地が遠いと少し面倒です）、
まれなケースとしてご高齢で昔の戸籍の情報が出てこず、住所の移転履歴が確認できないということもあります。
・ローンがあった（抵当権抹消登記）
売却する不動産を銀行などの担保としているときは、こちらの手続きが必要です。
多くは銀行などの金融機関との手続きですので、先方も手慣れていますのでそれほど難しいものではないです。
稀なケースですが注意したいのは、
昔の抵当権がそのままだった（当時の金融機関が存在しない）、
金融機関ではなく個人間の貸し借り（抵当権を付けている方が不慣れ、手続きに協力してくれない）などということがあります。
また、売却代金で全額返済できてしまう時は問題はありませんが、売却金額よりも借入残高が多いときは、足りない分の穴埋めができないと抵当権の抹消登記ができません。（つまりそのまま売却できません）
穴埋めをするための借り換えか、任意売却の検討を要することがございます。
任意売却についてはこちら→任意売却とは？
・権利証・登記識別情報を紛失した（司法書士の本人確認）
売主側で必要書類を紛失しとてしまった場合は、司法書士に「登記名義人であることの確認（本人確認）」をお願いし、売却することになります。所有権移転登記手続きの一部ですが、通常は売主負担になります。
よく権利証を無くし慌てる方もいらっしゃいますが、事前に無いことが分かっていれば、無くしてしまっても何とかなりますから、慌てなくても大丈夫です。（私の感覚では5件に1件くらいは無くされているような感じです）
ただし費用はかかりますので、権利証を見つけられるにこしたことはないです。
ここからは土地家屋調査士の分野です。
・土地の一部を売る（分筆登記）
土地を切り取って売るときは、分筆登記が必要になります。分筆登記に前もって測量作業も必要になることがほとんどですので、どうしても時間（１～３か月程度）と費用（案件によります）がかかる手続きです。
・建物を解体した（滅失登記）
古い建物を壊して売るときは、その建物の登記を消さないといけません。壊してすぐに土地家屋調査士さんへ依頼すれば、それほど難しい手続きではないので心配はありません。
困るケースとしては、昔に解体した建物の滅失登記をしていなかったということがあります。
滅失登記の必要書類に、
解体証明（通常は解体業者の押印）が必要なのですが、その当時の解体業者がもう存在しないといったことや、当時の建物所有者が亡くなっているということもあります。
そのような場合は手間と費用がかかります。
不動産売却をしなくても、建物を解体した場合はすぐやっておいたほうが良い登記です。
（売らない時は、解体屋さんが教えてくれないと、誰もおしえてくれません。ご注意ください）
・増築部分がある（表示登記）
後から増築をしている時は、その部分の登記が必要です。ご注意ください。
物置などの離れを作っている時も、表示登記が必要になることがあります。（基礎と外壁の有無が登記要否の一つの基準です）
また登記されていなくても固定資産税が課税されているときは、まちがいなく表示登記が必要な建物です。
稀に固定資産税課税が役所から見落とされている時もあります。その場合はどなたの所有物か証明することが必要になることもあり、手間がかかることが多いです。
以上が思いつく売主負担の登記手続きですが、全て手間や費用はまちまちです。
多くは登記の専門家である司法書士や土地家屋調査士へお任せする形ですが、ものによっては少しお手間を取らせるケースもあります。
登記は私ども行政書士の分野ではありませんが（よく間違えられます）、グッド不動産売買として司法書士・土地家屋調査士と連携しながらお手伝いしますので、お任せください。
売却にかかる費用ですが、印紙代以外は、物件ややり方によって要否がかわってきます。
そのため詳しいお話を聞きたいという方は、グッド不動産売買へお問合せください。→お問い合わせ
明日もグッドな一日を。今日も一日、お疲れ様でした。
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（静岡県西部であれば、訪問売却相談も可能です）
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株式会社グッド不動産売買・
グッド行政書士事務所 代表
入社以来一貫して、不動産売買を専門にお仕事をさせていただきました。
浜松営業所長を経て独立、2022年に株式会社グッド不動産売買・グッド行政書士事務所を開業。
（不動産売買担当歴は25年以上、浜松及び静岡県西部での取引歴は20年以上になります）
不動産売買でお取引したお客様は1000件以上。
（正確に数えきれてないですが、1000件以上は間違いないところです）
とにかく不動産売買の経験だけは、なかなか他に負けることはないと自負しており、不動産売買であれば、ほぼ何でも取り扱いが可能です。
お困り解決型不動産・行政書士事務所として、不動産売買のお手伝いをさせていただきます。難しい案件、手のかかる案件でも遠慮なくご相談ください。
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