敷地の高低差に注意ください（がけ条例の難しいところ）

がけ条例とは、2ｍ以上のがけ（法面・擁壁などの高低差）の横に建物をつくるときに、がけの安全性を確保する必要があるというものです。
（正式名称は、静岡県建築基準条例第10条になりますが、不動産・建築業界では通称「がけ条例」と呼んでます）
概略はこちらです→敷地の高低差に注意ください（がけ条例とは）

このがけ条例ですが、なかなか不動産業者泣かせなところがあります。

どこが不動産業者泣かせかといいますと、

➀見た目で判断できない

明かな2ｍ以上の崖であれば、がけ条例の対象なのですが、目視だけだとわからないケースが多々あります。

がけ条例は建築にかかわる分野のため、微妙な時は建築士側での判断が必要になってきます。その場合は崖断面の測量が必須になります。

②どれくらい費用がかかるのか判断が難しい

崖地の対策にどれくらいの費用がかかるのか、これも建築側の判断になってきます。

土地の価格を決める段階では、なかなか造成費用の見積もりまで取得はできないので、販売価格の設定が難しくなります。

➂意外なところが崖地になる

むき出しの法面であれば、がけ地とすぐに判断がつくのですが、見た目はしっかり造成されていても崖地に該当するケースがあります。

コンクリートで固められた法面（安全性の確認ができないと崖地になることがあります）、河川の堤防（堤防でも2ｍ以上あると崖地になることがあります）

このようなところも、がけ条例の対象になることがありますので、ご注意ください。

既存の擁壁ががけ条例の対策になっているか確認するための目安として、がけの構造物に建築確認などが取得されているか調べることが肝心です。

④既に家が建っているのに、再建築の時に崖が問題になる

私の事務所は浜松市の富塚町なのですが、まわりには昭和40～50年代に造成をされた、高低差のある住宅地がたくさんあります。

間知ブロックというブロック積みで造成をされているところが多いのですが、これが崖条例の対策になっておらず、再建築の際に問題になることが多いです。

これは、昔は崖条例の運用が非常に大まかで、コンクリートで覆われていれば条例をクリアしたことにしてしまっている時代があったのですが、今はそれがなかなか通らなくなってきています。

（私の感覚ですが、2010年前後あたりまでは建物を建てることが優先で、がけ条例のことは多少問題があっても、そのまま建ててしまっている現場が多かったように思います）

がけ条例は、安全性の問題だけでなく、不動産の価格へも大きく影響してきます。

敷地のまわりに高低差がある物件を売却しようと検討される際は、ご注意ください。