契約不適合責任とは（売主の責任期間）

不動産の売買契約書へ盛り込む重要な項目のひとつに「契約不適合責任」があります。

契約不適合責任についておおまかに申しますと、売買した不動産に、契約で想定していない不具合などがあれば、原則は売主がその責任を負うといったものです。

詳しくはこちら→契約不適合責任とは　（概要）

では、売主はいつまで契約不適合責任を負わないといけないのでしょうか。

民法の原則は、「買主は不適合を知ってから１年の間は請求できます。また権利を行使できるとき（売買があったとき）から10年で消滅時効にかかる」となります。

つまり民法をそのままですと、売主は売買後10年間は契約不適合責任を求められる可能性があります。

売主としては、10年間も請求されると思うと落ち着かないと思いますし、これではいくらなんでも買主の権利が保護されすぎのように思います。

そこで大事なポイントですが、こちらでお話したとおり→契約不適合責任とは（実務での注意点）、民法の原則よりも、売買契約書で定めた条件が優先されます。

そのため売買契約書で売主の契約不適合責任を一定期間に制限することが一般的となっています。

一般的な商慣習では、売主の責任は引き渡し後３か月とすることが多いようです。引き渡し後これくらいあれば、買主は不具合はみつけられるのではという期間かと思います。

※あくまで一般論ですので、個別の契約により期間は変わってきますので、ご注意ください

以前、他で不動産を売却されたお客様がお持ちでした売買契約書を見せていただいたときに、契約不適合責任についての項目が全く無いものがありました。

（通常は約款に文言がはいっていることが多いのです。この時は標準約款を使っておらず、特約にも記載が無い契約書でした）

そうなると民法のとおり、売買後10年間は売主責任となりますから、売主は長いこと責任を負わされる可能性があります。

これは契約書を作成した不動産業者の知識不足という他ないと思います。

もう１点注意ですが、民法の原則は先ほどのとおりですが、

民法とは別に宅地建物取引業法という不動産業に対する法律で規定があり、売主が不動産業者で買主が個人となる場合は、引き渡し後2年間は売主責任です。

プロの売主に一般の買主が騙されないよう、法律で厳しく制限をされています。これは民法と違い、特約で期間を短くしても無効になります。

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